Nedostatek větších bytů v nových developerských projektech mění cenovou dynamiku pražského rezidenčního trhu. Cena bytů 4+kk a větších za metr čtvereční se začíná přibližovat cenám malometrážních investičních bytů, které byly historicky nejdražší. Tento vývoj je důsledkem dlouhodobě omezené nabídky rodinných bytů.

Velké byty mizí z nabídky

Developeři v posledních letech výrazně omezili výstavbu větších rodinných bytů. Nabídka se přesouvá k menším dispozicím, které se prodávají rychleji a lépe odpovídají investiční poptávce. Výsledkem je nedostatek bytů 4+kk a větších, který tlačí jejich ceny vzhůru.

„Garsoniéry zůstávají nejdražším typem novostaveb v přepočtu na metr čtvereční, jejich cenový náskok se ale postupně zmenšuje. Rozdíl mezi cenou za metr čtvereční u nejmenších a největších bytů je dnes nejnižší za poslední roky,“ říká Anna Gruberová, CEO LEXXUS NORTON.

Aktuální průměrná cena novostavby 1+kk je 203 245 Kč za m², a 5+kk nyní seženete v průměru zacenu 184 866 Kč/m². Rozdíl mezi cenou za metr čtvereční u rodinného bytu 5+kk a garsoniéry je nyní pouze 9,9%, oproti situaci například před deseti lety, kdy tento rozdíl činil 15 %.

Rodiny čelí stále složitějšímu hledání bydlení

Změna cenové struktury ukazuje i na širší problém pražského trhu. Zatímco nabídka menších bytů reaguje na vysokou investorskou poptávku, segment větších bytů určených především pro rodiny zůstává dlouhodobě poddimenzovaný.

To znamená, že rodiny dnes často soupeří o omezený počet nových bytů. Vyšší konkurence následně tlačí ceny vzhůru, až se jejich cena za metr čtvereční přibližuje úrovni tradičně nejdražších malometrážních bytů.Velké rodinné byty se mohou stát jedním z nejvzácnějších segmentů pražského rezidenčního trhu.

Ceny novostaveb dál rostou, ale tempo prodeje zpomaluje

Průměrná nabídková cena nových bytů v Praze činí 182 tisíc Kč/m² včetně DPH a meziročně vzrostla o 8,2 %. Omezená nabídka a dlouhé povolovací procesy nadále podporují růst cen. Za pokračujícím růstem stojí kombinace několika faktorů – omezená nabídka nových projektů, stále zdlouhavé povolovací procesy, i pokračující růst stavebních nákladů a v neposlední řadě omezená kapacita stavebních firem.

Od jara 2026 však zároveň evidujeme opatrnější chování kupujících. Rozhodování klientů se prodlužuje a část zájemců vyčkává s uzavřením koupě. Důvodem je především opětovné mírné zvýšení úrokových sazeb po dvou letech jejich postupného poklesu, ale také zvýšená geopolitická nejistota ve světě, například eskalace konfliktu na Blízkém východě. Ceny nadále mírně rostou, přestože oddělení consultinguLEXXUS NORTON pro další období očekává pomalejší tempo jejich růstu než doposud.

O společnosti LEXXUS NORTON

LEXXUS NORTON patří mezi přední realitní společnosti specializované na rezidenční developerský trh v Praze. Od počátku nového tisíciletí spolupracovala na více než 310 developerských projektech a poskytuje developerům podporu při akvizicích pozemků, projektové přípravě, nastavování skladby bytů i cenové strategii.

Součástí společnosti je vlastní analytické a konzultační oddělení, které dlouhodobě monitoruje vývoj pražského rezidenčního trhu a pravidelně zpracovává tržní analýzy, cenové trendy i prognózy. Díky každodenní práci s developery a specializaci na segment novostaveb dokáže LEXXUS NORTON včas identifikovat nové tržní trendy a poskytovat klientům data a analýzy pro strategické rozhodování.

Divize prodeje a pronájmu se specializuje na individuální nemovitosti na sekundárním realitním trhu. Díky propojení odborných znalostí z oblasti developerských projektů i sekundárního trhu nabízí LEXXUS NORTON klientům komplexní realitní služby napříč celým rezidenčním segmentem.